Vendere casa
Quali documenti servono per vendere casa?
Gruppo Fondaco · 3 min di lettura · Pubblicato il
Preparare i documenti prima di ricevere una proposta aiuta a evitare ritardi e problemi nella compravendita. La lista varia in base all'immobile e alla storia della proprietà.
In breve. In una compravendita vengono normalmente richiesti documenti personali, titolo di provenienza, dati e planimetria catastale, documentazione edilizia, APE e, quando applicabile, documenti condominiali e relativi a mutui o ipoteche. La checklist esatta dipende dal caso concreto.
Perché conviene raccogliere i documenti prima
La documentazione non è un passaggio finale. Se viene controllata solo dopo aver trovato un acquirente, un problema può emergere quando esistono già tempi, caparra e aspettative da rispettare. Prepararla all'inizio permette di capire se servono accessi agli atti, aggiornamenti catastali, pratiche tecniche o altri interventi.
Documenti personali del venditore
Tra i documenti normalmente richiesti rientrano documento di identità, codice fiscale e informazioni sullo stato civile o sul regime patrimoniale quando rilevanti. Per società e altri soggetti possono servire documentazione societaria e poteri di rappresentanza.
Titolo di provenienza
Serve a ricostruire come il venditore è diventato proprietario: per esempio atto di acquisto, donazione o documentazione successoria. In caso di successione possono essere necessari ulteriori atti e verifiche. Questa documentazione consente al notaio di ricostruire la provenienza e la titolarità.
Planimetria e dati catastali
La planimetria catastale permette di confrontare quanto risulta depositato con lo stato di fatto. La corrispondenza catastale è un tema centrale nella vendita, ma il catasto non sostituisce le verifiche urbanistico-edilizie: sono piani diversi che vanno entrambi considerati.
Documentazione urbanistica ed edilizia
A seconda del fabbricato possono essere rilevanti titoli edilizi, varianti, condoni, sanatorie, pratiche presentate nel tempo e documentazione relativa all'agibilità. Se ci sono dubbi, è consigliabile incaricare un tecnico che ricostruisca la situazione prima di assumere impegni con l'acquirente.
Attestato di Prestazione Energetica
L'APE rientra tra la documentazione normalmente richiesta nelle compravendite immobiliari. Se non è disponibile o non è più utilizzabile, occorre verificare con un tecnico abilitato la necessità di predisporne uno nuovo.
Documenti condominiali
Per gli immobili in condominio è utile avere regolamento, informazioni sulle spese e una dichiarazione dell'amministratore sulla situazione dei pagamenti, oltre alle informazioni su eventuali lavori straordinari deliberati e liti in corso. Questi elementi incidono sulle decisioni dell'acquirente e sulla gestione del rogito.
Mutui, ipoteche e altri vincoli
Se sull'immobile esiste un mutuo o risultano formalità da cancellare, è necessario coordinare banca e notaio. Il Consiglio Nazionale del Notariato include tra i documenti del venditore anche la documentazione relativa a mutui estinti e cancellazioni di ipoteca quando applicabile.
Terreni e casi particolari
Terreni, immobili locati, locali commerciali, immobili provenienti da successioni o donazioni e altre situazioni possono richiedere documenti e verifiche specifiche. Per questo una checklist online è utile per orientarsi, ma non sostituisce l'analisi della singola pratica.
Checklist essenziale
Documento di identità e codice fiscale.
Atto di provenienza e, se necessario, documenti successori.
Planimetria e dati catastali.
Titoli e pratiche edilizie disponibili.
Documentazione relativa all'agibilità quando esistente/rilevante.
APE.
Documentazione condominiale, se applicabile.
Documenti relativi a mutuo, ipoteche o cancellazioni, se presenti.
Eventuali documenti specifici richiesti dal notaio o dal tecnico per il caso concreto.
Domande frequenti
La planimetria catastale basta per sapere se la casa è regolare?
No. Catasto e regolarità urbanistico-edilizia sono profili distinti. In caso di dubbi è opportuno fare verificare la documentazione da un tecnico.
Posso pubblicare l'immobile se mi manca qualche documento?
In molti casi è possibile iniziare la promozione, ma è prudente capire subito cosa manca e i tempi necessari per recuperarlo.
Chi decide quali documenti servono al rogito?
Il notaio richiede e verifica la documentazione necessaria per la specifica compravendita; tecnici e altri professionisti intervengono per le verifiche di loro competenza.
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